Cómo actualizar la renta del alquiler con el IRAV

Septiembre es el mes en que más contratos de alquiler cumplen años en España, y por tanto el mes en que más notificaciones de subida de renta se envían y se discuten. La discusión casi nunca va de la multiplicación: va de qué número hay que multiplicar. Esta guía recorre las cuatro decisiones que hay antes del cálculo, y la calculadora de la subida del alquiler hace la aritmética una vez tomadas.

Paso 1: comprobar que la subida procede

Antes de mirar ningún índice, hay que mirar el contrato. El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente desde 2019, es taxativo: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Si el contrato no dice que la renta se actualiza, no se actualiza, y da igual lo que haga la inflación.

Si hay pacto pero no concreta índice ni metodología, la ley remite al Índice de Garantía de Competitividad, con el IPC como tope. Y en cualquier caso, la actualización solo cabe una vez por cada año de vigencia, en la fecha del aniversario del contrato: no se puede adelantar, ni acumular dos años, ni recuperar la de un año en que no se notificó.

Paso 2: saber qué índice le corresponde al contrato

Aquí está la frontera que decide el resultado. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 —la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda— se actualizan tomando como límite el IRAV. Los celebrados antes continúan rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable, como establece la disposición transitoria cuarta de esa misma ley, y ese régimen suele significar el IPC pactado en su día.

La fecha que cuenta es la de celebración del contrato, no la de la última prórroga ni la de la última actualización. Un contrato de 2019 que sigue prorrogándose en 2026 sigue siendo un contrato de 2019.

Conviene tener presente el recorrido reciente, porque explica por qué las notificaciones de años distintos llevan porcentajes tan distintos:

• De marzo de 2022 a diciembre de 2023: limitación extraordinaria del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, que en defecto de acuerdo remitía al Índice de Garantía de Competitividad, en la práctica un 2 %.
• Durante 2024: el mismo artículo fijó el tope en el 3 %.
• Desde el 1 de enero de 2025: el IRAV, para los contratos sujetos al nuevo régimen.
• Del 22 de marzo al 30 de abril de 2026: el Real Decreto-ley 8/2026 limitó al 2 % la actualización en defecto de acuerdo, hasta que el Congreso lo derogó y la derogación se publicó el 30 de abril.

Paso 3: entender qué es el IRAV

El IRAV no mide el precio de los alquileres. Es un tope antiinflación, y su definición está en la resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, con efectos desde el 1 de enero de 2025. Cada mes, el índice es el mínimo entre tres cifras:

1. La tasa de variación anual del IPC.
2. La tasa de variación anual del IPC subyacente.
3. Una tasa de variación anual media ajustada, definida como el menor de β + α × (IPC − β) y β + α × (subyacente − β), con α = 0,5 y β = 2.

El parámetro β es el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo, y α es un coeficiente moderador. Traducido: la tercera cifra coge la distancia entre la inflación y el 2 % y la reduce a la mitad. Con un IPC del 3,6 % y una subyacente del 3,0 %, la ajustada da 2,5 % y el índice se queda ahí, muy por debajo de la inflación real.

De esa construcción salen dos consecuencias prácticas. La primera es que el IRAV nunca puede superar al IPC, porque el IPC es uno de los candidatos al mínimo. La segunda es que el IRAV se publica con dos decimales y calculado sobre tasas sin redondear, así que reconstruirlo con los datos redondeados de la nota de prensa da a veces una centésima de diferencia. Por eso la calculadora aplica el valor publicado y no la fórmula: un índice legal se consulta, no se estima.

Paso 4: elegir el mes de referencia

Es el error más común después del de índice. La ley pide el «último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». El INE publica el IRAV de cada mes a mediados del mes siguiente, de modo que:

• Aniversario el 3 de septiembre → el índice de agosto todavía no está publicado, así que toca el de julio.
• Aniversario el 25 de septiembre → el de agosto ya está publicado, y es el que toca.

Dos contratos idénticos firmados con tres semanas de diferencia pueden llevar índices distintos. La diferencia suele ser de décimas, pero una notificación con el mes equivocado es una notificación impugnable, y rehacerla retrasa un mes el cobro de la renta nueva.

Paso 5: notificar bien

La renta actualizada no es exigible por el hecho de haberse devengado. El artículo 18.2 exige notificación por escrito a la otra parte, expresando el porcentaje aplicado, y la renta nueva solo se puede cobrar a partir del mes siguiente a esa notificación. Es válida la nota en el recibo del mes anterior, y si el inquilino lo exige hay que acompañar la certificación del INE.

Una notificación completa dice cuatro cosas: qué índice se aplica y por qué, de qué mes es el dato, qué porcentaje resulta y desde qué mensualidad se cobra la renta nueva. Con esas cuatro, la conversación se acaba antes de empezar.

Si el porcentaje no cuadra

Comprueba en este orden: fecha de firma del contrato, existencia de cláusula de actualización, mes del índice aplicado y fecha de la notificación. La mayoría de las discrepancias se explican por el segundo o el tercer punto, y se resuelven enseñando el dato publicado por el INE. Si aun así no cuadra, el índice y la ley están enlazados en las fuentes de esta guía: es material verificable por las dos partes, y esa es justamente su utilidad.

Lo que no resuelve ni esta guía ni la calculadora son los casos especiales: viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, contratos con grandes tenedores, cláusulas de actualización redactadas de forma peculiar o actualizaciones notificadas durante el paréntesis del Real Decreto-ley 8/2026. Ahí hace falta alguien que lea el contrato entero.