Gastos de comprar una vivienda: impuestos, notaría y registro

La pregunta que trae a casi todo el mundo hasta aquí es «cuánto necesito ahorrado». La respuesta corta es: la entrada, más un 7 % u 11 % del precio en gastos según dónde compres, y algo más si la vivienda es barata, porque hay partidas que no bajan con el precio. La respuesta larga es esta guía, y el número concreto lo da la calculadora de gastos de compraventa.

Lo importante es entender que esos gastos no son una bolsa homogénea. Hay partidas que fija una norma con nombre y número de BOE, y partidas que dependen de a quién contrates. Las primeras se calculan; las segundas se suponen. Mezclarlas es lo que hace que las estimaciones que circulan por ahí bailen dos mil euros arriba o abajo sin explicar por qué.

El impuesto: lo que decide casi todo

En una compra de segunda mano, el impuesto se lleva la mayor parte de la factura de gastos. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo estatal cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo aplicable a las transmisiones de inmuebles. De ahí que la misma vivienda al mismo precio cueste miles de euros más o menos según en qué comunidad esté.

Los tipos generales vigentes van del 6 % al 10 %, y varias comunidades no aplican un tipo único: gravan más a partir de cierto valor del inmueble. En esos casos, el tipo del primer tramo es el que se aplica a una compra de precio corriente, y el alto solo entra en operaciones grandes.

Con la vivienda nueva el mecanismo es otro. La primera entrega, la que hace el promotor, tributa por IVA: el 10 % con carácter general, y el 4 % si la vivienda está calificada de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Y como la operación va por IVA, la escritura devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que también fija cada comunidad y suele moverse entre el 0,75 % y el 1,5 %. Las segundas y ulteriores transmisiones están exentas de IVA y vuelven al ITP.

Tres advertencias que salen caras:

1. La base puede no ser el precio. Si el valor de referencia de Catastro del inmueble supera al precio pactado, el ITP se liquida sobre el valor de referencia. Conviene consultarlo antes de firmar las arras, no después.
2. Los tipos reducidos existen y hay que pedirlos. Las quince comunidades de régimen común tienen tipos rebajados o bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad, rentas bajas o compras en municipios en riesgo de despoblación. Los requisitos y los límites de valor cambian en cada una, y hay que cumplirlos el día de la firma.
3. El plazo corre. La autoliquidación del ITP o del AJD tiene un plazo corto tras la escritura, distinto según la comunidad. Es dinero que hay que tener disponible después de firmar, cuando la cuenta ya se ha quedado en los huesos.

Notaría y registro: las escalas de 1989

Aquí no hay libertad de precios. El arancel de los notarios está en el Real Decreto 1426/1989 y el de los registradores de la propiedad en el 1427/1989. Los dos tienen la misma forma: una cantidad fija hasta 6.010,12 euros de valor y, sobre el exceso, un tanto por mil que va bajando por tramos.

En el arancel notarial, el fijo son 90,151816 euros y el tanto por mil cae del 4,5 al 0,3 conforme sube el valor. En el registral, el fijo son 24,040484 euros y el tanto por mil va del 1,75 al 0,20, con un tope global de 2.181,673939 euros. A ambos se les aplica después una rebaja del 5 %.

La consecuencia práctica es que estas dos partidas crecen mucho menos que el precio. Para una vivienda de 200.000 euros el arancel de la escritura ronda los 340 euros y el de la inscripción los 177; duplicar el precio de la vivienda no duplica ni de lejos esas cifras.

¿Por qué entonces las facturas reales son más altas? Por dos motivos, y los dos son legítimos:

• El IVA. Los aranceles se publican sin IVA y la factura lo lleva al 21 %.
• Los conceptos accesorios. Copias autorizadas, folios, notas y suplidos engordan la minuta notarial. Ese porcentaje no está publicado en ningún sitio, así que en la calculadora es un supuesto editable y aparece marcado como tal. Ninguna estimación honesta puede presentarlo como un dato con fuente.

Lo que paga el banco desde 2019

Es el cambio más importante de la última década y todavía hay provisiones de fondos que no se han enterado. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el prestamista asume los gastos de gestoría, el arancel notarial y el registral de la escritura de préstamo y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que ya le correspondía desde el Real Decreto-ley 17/2018.

Al comprador le queda la tasación —que paga él, que es suya, que vale seis meses y que puede llevar a otra entidad— y las copias de la escritura que solicite. Si en la provisión de fondos aparecen la notaría del préstamo, su registro o su AJD, hay que preguntar.

Lo que paga el vendedor

La plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, corresponde por ley al vendedor en las transmisiones onerosas. Es frecuente que un contrato de arras incluya un pacto que la traslade al comprador. Entre particulares ese pacto es válido, así que hay que leerlo antes de firmar y, si aparece, contarlo como un gasto más al negociar el precio.

Cómo montar la previsión de ahorro

Con la vivienda elegida, el orden es este:

1. Precio de compra y valor de referencia de Catastro; se toma el mayor como base del impuesto.
2. Impuesto: ITP de la comunidad, o IVA más AJD si es obra nueva. Comprobar si encajas en algún tipo reducido.
3. Aranceles de notaría y registro, con su IVA y con un margen para conceptos accesorios.
4. Tasación, si hay hipoteca; gestoría, solo si de verdad la contratas tú.
5. Suma total y, por encima, un colchón: los gastos de una compraventa nunca salen a la baja.

Ese total va aparte de la entrada, porque el banco financia sobre el precio de compra y no sobre los impuestos. Es la razón por la que operaciones que parecían cerradas se caen en la última semana: no faltaba el 20 % de entrada, faltaba el 10 % de gastos que nadie había apuntado.

Qué no cubre la calculadora

No cubre País Vasco, Navarra, Ceuta ni Melilla: en los territorios forales el impuesto lo regulan las diputaciones y la Hacienda Foral con normativa propia, y en las ciudades autónomas rigen bonificaciones específicas. Tampoco aplica los tipos reducidos por colectivo, ni la comisión de la inmobiliaria —que paga el vendedor salvo pacto—, ni la reforma posterior. Para eso último están las otras calculadoras del sitio.