Calculadora de la subida del alquiler: IRAV, IPC y renta actualizada

Cómo se calcula

La aritmética ocupa una línea: renta por uno más el índice entre cien. Sobre 900 euros con un índice del 2,49 % salen 922,41 euros. Lo que se equivoca casi todo el mundo no es la multiplicación, sino las tres decisiones que hay antes: qué índice toca, qué mes de ese índice toca y si la subida procede siquiera.

Primero: qué índice le corresponde a tu contrato

La fecha de firma manda. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, se actualizan con el IRAV. Los anteriores continúan con el régimen que tenían, que en la práctica es el IPC que pactaron: lo dice la disposición transitoria cuarta de esa ley. No es una elección del arrendador ni del inquilino, y no depende de cuándo se renovó o se prorrogó: depende de cuándo se firmó.

Esa frontera explica por qué dos vecinos con la misma renta pueden pagar subidas distintas. En julio de 2026 la diferencia entre los dos índices era de 1,11 puntos: sobre 900 euros de renta, unos 9,99 euros más al mes para quien actualiza por IPC, más de cien euros al cabo del año.

Segundo: qué mes del índice

El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice con precisión: se toma «como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». Es decir, el último dato disponible el día del aniversario, no el dato del mes del aniversario, que todavía no existe.

El INE publica el IRAV de cada mes a mediados del mes siguiente. Con esa cadencia, un contrato que cumple años el 3 de septiembre se actualiza con el índice de julio, porque el de agosto aún no está publicado; y otro que los cumple el 25 de septiembre, con el de agosto. Un mes de diferencia en la fecha de firma puede significar una décima arriba o abajo, que sobre una renta normal son unos pocos euros al año, pero es la clase de detalle que convierte una notificación en discutible.

Tercero: si la subida procede

Sin pacto expreso de actualización en el contrato, la renta no se actualiza. Es el texto vigente del artículo 18.1 desde la reforma de 2019: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Y con pacto, la subida solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito en la que se indique el porcentaje aplicado. Vale la nota en el recibo del mes anterior, y si el inquilino la pide hay que acompañar la certificación del INE.

De dónde sale el IRAV

El IRAV no es una media del mercado del alquiler ni un índice de precios de la vivienda: es un tope construido a partir de la inflación. La resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 lo define como el mínimo entre tres cifras del mismo mes: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación anual media ajustada que se calcula con dos parámetros fijos, α = 0,5 y β = 2, siendo β el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.

Esa tasa ajustada es la que hace el trabajo: coge la distancia entre la inflación y el 2 % y la parte por la mitad. Si el IPC va al 3,6 %, la ajustada lo deja en 2 + 0,5 × 1,6 = 2,8 %. Si la subyacente va al 3,0 %, en 2,5 %. El IRAV se queda con el menor de todos los candidatos, y por eso se pega al 2 % incluso cuando la inflación se dispara.

Con los datos de julio de 2026 —IPC 3,6 %, subyacente 3,0 %— la fórmula da 2,5 % y el INE publicó 2,49 %. La diferencia no es un error: el instituto calcula con las tasas sin redondear, y nosotros solo tenemos las publicadas con un decimal. Por eso la calculadora aplica siempre el dato oficial y nunca lo reconstruye: un índice legal no se estima, se consulta.

Fuentes de los datos

La serie del IRAV procede de la tabla del INE que publica el índice mes a mes, consultada el 21 de agosto de 2026; en los últimos doce meses se ha movido entre el 2,14 % y el 2,49 %. La serie del IPC sale de la tabla de tasas de variación del índice general nacional del mismo instituto. El marco legal son el artículo 18 y la disposición adicional undécima de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, esta última introducida por la Ley 12/2023, y la resolución del INE que define el índice. Todos los enlaces están en el desplegable de procedencia de la calculadora y en la página de fuentes.

Casos prácticos

Piso de 900 euros firmado en 2024, aniversario en septiembre

Contrato posterior a mayo de 2023, así que le toca el IRAV. Aniversario el 5 de septiembre: el último índice publicado ese día es el de julio, 2,49 %. La renta pasa a 922,41 euros, es decir 22,41 euros más al mes y 268,92 euros a lo largo del año. El arrendador tiene que notificarlo por escrito con el porcentaje; si lo notifica el 20 de septiembre, la renta nueva se cobra desde octubre.

Contrato de 2019 con cláusula de IPC

Firmado antes del 26 de mayo de 2023, con pacto expreso de actualizar por el IPC. No le afecta el IRAV: se aplica el IPC del mes de referencia, que en julio de 2026 era del 3,6 %. Sobre 900 euros, 32,40 euros más al mes. Es el mismo piso, la misma renta y la misma subida de precios, con un resultado distinto porque la firma cayó a un lado de la frontera.

Renta de 1.400 euros con subida pactada por debajo del índice

El índice es un techo, no una obligación. Es frecuente pactar una subida menor a cambio de algo: una prórroga larga, un pago puntual, obras de conservación asumidas por el inquilino. Con un pacto del 1 % sobre 1.400 euros, la renta sube 14 euros al mes en lugar de 34,86. La calculadora admite ese porcentaje pactado y rechaza cualquier valor por encima del índice, porque por encima del índice no hay pacto válido.

Lo que ha cambiado en los últimos años

La actualización de rentas lleva tres regímenes seguidos. Entre marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 rigió la limitación extraordinaria del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, que en defecto de acuerdo remitía al Índice de Garantía de Competitividad, en la práctica un 2 %; durante 2024, ese mismo artículo fijó el tope en el 3 %; y desde el 1 de enero de 2025 manda el IRAV para los contratos nuevos. En marzo de 2026 se aprobó además el Real Decreto-ley 8/2026, que limitaba la actualización al 2 % hasta finales de 2027, pero el Congreso lo derogó y la derogación se publicó el 30 de abril de 2026, de modo que hoy no está en vigor. Si tu actualización cayó dentro de ese paréntesis de algo más de un mes, es un caso que conviene consultar con quien pueda leer el contrato entero.

Errores frecuentes

• Aplicar el IPC a un contrato posterior a mayo de 2023. Es el error más caro para el inquilino y el más frecuente en las notificaciones tipo.
• Usar el índice del mes del aniversario. Ese dato no está publicado todavía. La ley pide el último publicado en esa fecha.
• Subir la renta sin notificar por escrito. Sin notificación con el porcentaje, la renta actualizada no es exigible.
• Actualizar sin pacto expreso en el contrato. Sin cláusula de actualización no hay subida.
• Actualizar dos veces en el mismo año o mover la fecha de actualización: solo cabe una vez por cada año de vigencia, en el aniversario.
• Confundir renta con gastos. La comunidad, el IBI o los suministros repercutidos no se actualizan con este índice; el artículo 20 tiene su propia regla y su propio tope.