Calculadora de gastos de compraventa: impuestos, notaría y registro

Cómo se calcula

Los gastos de una compraventa se dividen en dos familias que conviene no mezclar, porque se comportan de manera distinta y se comprueban en sitios distintos. Una la fija una norma y se puede calcular al céntimo. La otra depende de a quién contrates y solo se puede suponer. La calculadora las etiqueta por separado, y en el desglose verás cada partida marcada como «lo fija una norma» o «supuesto tuyo».

El impuesto, que es casi todo

En una compra de segunda mano el impuesto se lleva entre el 70 % y el 85 % de los gastos. Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas, y por eso el mismo piso al mismo precio cuesta miles de euros más o menos según dónde esté. Los tipos generales van hoy del 6 % al 10 %, y 7 comunidades no aplican un tipo único sino un tipo más alto a partir de cierto valor del inmueble.

En obra nueva cambia el mecanismo. La primera entrega de vivienda tributa por IVA al 10 % —al 4 % en protección oficial de régimen especial y promoción pública—, y como la operación va por IVA, la escritura devenga además la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que también fija cada comunidad. Sobre 200.000 euros en Madrid, eso son 20.000 euros de IVA más 1500 de AJD.

Hay un detalle que se lleva más de un susto: en la vivienda usada la base del ITP no es necesariamente el precio pactado. Si el valor de referencia de Catastro es superior, Hacienda liquida por el valor de referencia. Antes de fiarte del número, comprueba el valor de referencia del inmueble.

Los aranceles, que están tasados desde 1989

Los honorarios del notario y del registrador no son libres: los fija el Estado. El arancel notarial está en el Real Decreto 1426/1989 y el registral en el 1427/1989, ambos con la misma estructura: una cantidad fija hasta 6.010,12 euros de valor y un tanto por mil decreciente sobre el exceso de cada tramo, con una rebaja adicional del 5 % sobre el resultado. Para una vivienda de 200.000 euros salen 340,51 euros de escritura y 176,90 euros de inscripción.

Como las escalas son decrecientes, el arancel sube mucho menos que el precio: duplicar el valor de la vivienda no duplica la minuta. Y como el registro tiene además un tope global, en las operaciones muy grandes la inscripción se queda en una fracción minúscula del importe.

Entonces, ¿por qué las facturas reales son más altas que el arancel? Por dos razones que la calculadora hace explícitas. La primera es el IVA: los aranceles se publican sin él y la factura lo lleva al 21 %. La segunda son las copias autorizadas, los folios y los suplidos, que engordan la minuta notarial en una proporción que no está publicada en ningún sitio. Ese porcentaje es un supuesto, viene con un valor razonable por defecto y se puede cambiar: lo que no hacemos es disfrazarlo de dato con fuente.

Lo que no está aquí

La plusvalía municipal no aparece porque la paga el vendedor. Tampoco aparecen los gastos de la hipoteca distintos de la tasación: desde la Ley 5/2019, el prestamista asume la gestoría, la notaría, el registro y el AJD de la escritura de préstamo. Y no están los tipos reducidos por colectivo, que existen en las quince comunidades y pueden rebajar el impuesto a la mitad o más para jóvenes, familias numerosas o compras en municipios despoblados: cada uno tiene sus requisitos y sus límites de valor, y darlos por buenos sin leer la norma de tu comunidad sería justo lo contrario de lo que hace este sitio.

Territorios que no cubrimos

La calculadora cubre las quince comunidades de régimen común. No cubre País Vasco, Navarra, Ceuta y Melilla, y no es un olvido: en los territorios forales el impuesto lo regulan las diputaciones y la Hacienda Foral con normativa propia, y en las ciudades autónomas rigen bonificaciones específicas sobre la cuota estatal. Publicar ahí una cifra sacada del régimen común sería inventarla. Si eliges uno de esos territorios en el desplegable, la herramienta te lo dice y te manda a la administración que sí tiene el dato.

Casos prácticos

Piso usado de 200.000 euros en Madrid, con hipoteca

ITP al 6 %: 12.000 euros. Notaría y registro con sus aranceles, IVA incluido, más gestoría y tasación. Total: 13.691 euros, un 6,9 % del precio. Con una entrada del 20 %, el ahorro necesario para firmar no son 40.000 euros sino cerca de 53.691.

El mismo piso en Cataluña

Mismo precio, mismos aranceles, mismo trámite. Pero el ITP del primer tramo es del 10 %, así que el impuesto pasa a 20.000 euros y el total a 21.691. La diferencia con Madrid, 8000 euros, no tiene nada que ver con la vivienda: es competencia normativa autonómica.

Obra nueva de 200.000 euros

El promotor repercute 20.000 euros de IVA junto con el precio, y por tu cuenta liquidas 1500 euros de AJD tras la escritura. Sumados notaría, registro, gestoría y tasación, los gastos rondan los 23.191 euros. En obra nueva conviene además apartar el dinero del AJD desde el principio: se paga después de firmar, cuando la cuenta ya está vacía.

Errores frecuentes

• Contar solo la entrada. El banco financia sobre el precio de compra, no sobre los impuestos. Los gastos van íntegros a cargo del ahorro.
• Usar el tipo de ITP de otra comunidad. Manda dónde está el inmueble, no dónde vives ni dónde tienes el banco.
• Olvidar el valor de referencia de Catastro. Si supera al precio pactado, es él quien manda como base del impuesto.
• Dar por hecho el tipo reducido. Los hay en todas las comunidades, pero con requisitos de edad, renta, empadronamiento o valor máximo que hay que cumplir el día de la firma.
• Aceptar en las arras la plusvalía del vendedor. La ley se la asigna a él; el pacto en contra es válido y aparece más veces de las que parece.
• Pagar dos veces por la hipoteca. Notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo son del banco desde 2019: si aparecen en tu provisión de fondos, pregunta.