Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa

La pregunta llega casi siempre con una respuesta ya oída —«el 20 %»— y esa respuesta es la mitad de la cuenta. La otra mitad son los gastos, y es la que descoloca presupuestos.

Las dos piezas del ahorro

La entrada. Los bancos financian como norma hasta el 80 % del valor de tasación, así que el 20 % restante lo pones tú. Ese 80 % no sale de una costumbre comercial: el artículo 5 de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario limita a ese porcentaje los préstamos elegibles para respaldar la emisión de títulos hipotecarios. Se puede prestar más, pero entonces el préstamo sale de esa cartera y el banco pide garantías adicionales, así que el 80 % se ha convertido en el estándar.

Los gastos. Impuestos, notaría, registro y, si hay hipoteca, tasación y normalmente gestoría. Aquí no hay financiación posible: se pagan en efectivo el día de la firma o en las semanas siguientes.

El número, para una vivienda usada de 200.000 euros

Calculado con los tipos vigentes y los aranceles del BOE, suponiendo hipoteca y gestoría:

Ocho mil euros de diferencia entre la primera fila y la última, por la misma vivienda al mismo precio. Todo es impuesto autonómico: el resto de las partidas son idénticas.

Qué hay dentro de esos gastos

Para el caso de Madrid, partida por partida:

• ITP: 12.000 €. El 6 % del valor. Es lo único que se lleva casi toda la factura, y lo que explica la tabla de arriba.
• Notaría: 597 €. El arancel de la escritura son 340,51 €, calculados con la escala del Real Decreto 1426/1989 y su rebaja del 5 %. Sobre esa base se añaden copias, folios y suplidos —hemos supuesto un 45 %— y el 21 % de IVA.
• Registro: 246 €. Igual: 176,90 € de arancel según el Real Decreto 1427/1989, más conceptos accesorios y el IVA.
• Gestoría: 424 €. Honorarios libres, sin arancel que los tase. Con hipoteca suele imponerla el banco; sin hipoteca es prescindible.
• Tasación: 424 €. La paga quien compra, y es suya: el informe tiene una validez de seis meses según la Orden ECO/805/2003 y se puede llevar a otro banco.

Fíjate en la naturaleza de cada línea, porque no todas son iguales. El impuesto y los aranceles se calculan con una norma publicada y son exactos. La gestoría, la tasación y los suplementos de la factura notarial se suponen. Mezclar ambas cosas en un único número redondo es lo que hace que las estimaciones que circulan bailen dos mil euros arriba o abajo sin explicar por qué. En la calculadora de gastos de compraventa cada partida aparece etiquetada como una cosa o la otra, y los supuestos se pueden editar.

Y hay dos ausencias deliberadas. La plusvalía municipal no está porque la paga el vendedor. Los gastos de la escritura de préstamo tampoco: desde la Ley 5/2019 los asume el prestamista, igual que el AJD del préstamo desde el Real Decreto-ley 17/2018.

Por qué el porcentaje sube cuanto más barata es la casa

Es el efecto que rompe la regla de «cuenta un 10 % de gastos y ya». Notaría, registro, tasación y gestoría suman en torno a 1.700 euros y apenas se mueven con el precio, porque las escalas arancelarias son muy planas y los honorarios libres no bajan.

Con el mismo tipo del 6 % en Madrid:

En una vivienda de 120.000 euros, las partidas fijas son el 1,4 % del precio; en una de 300.000, el 0,6 %. Cuanto más barata es la casa, más pesan.

Tres cosas que descuadran el ahorro calculado

• La tasación por debajo del precio. El banco financia sobre el menor entre precio y tasación. Si compras por 200.000 y la tasación sale en 185.000, el 80 % se calcula sobre 185.000 y tu entrada pasa de 40.000 a 52.000 euros. Es el susto más habitual y llega tarde, con las arras ya firmadas.
• El valor de referencia de Catastro. Desde 2022, la base del ITP es el valor de referencia si supera al precio pagado. Puedes comprar barato y tributar por más, así que conviene consultarlo en la sede de Catastro antes de firmar, no después de recibir la liquidación complementaria.
• Los tipos reducidos que sí te tocan. Todas las comunidades tienen tipos rebajados para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad o compras en municipios en riesgo de despoblación. En la tabla de arriba están los tipos generales; si encajas en alguno de esos supuestos, tu factura es bastante menor y merece la pena mirarlo antes de dar por buena una estimación.

El desglose completo, con los aranceles tramo a tramo y el detalle de qué paga cada parte, está en la guía de gastos de comprar una vivienda.