Cuánto me pueden subir el alquiler al renovar el contrato

Septiembre es el mes en que más contratos de alquiler cumplen años en España, y por tanto en el que más cartas de subida se envían y se discuten. La discusión casi nunca va de la multiplicación: va de qué número hay que multiplicar.

El número, si tu contrato es posterior a mayo de 2023

El límite es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, el IRAV, que publica el INE cada mes. Con el último dato disponible, el de julio de 2026, es del 2,49 %.

Sobre rentas corrientes:

El IRAV se ha movido poco en los últimos doce meses: entre el 2,14 % de enero de 2026 y el 2,49 % de julio. Esa estabilidad no es casualidad, es diseño, y se explica más abajo.

El número, si tu contrato es anterior

Los contratos de vivienda habitual celebrados antes del 26 de mayo de 2023 —la entrada en vigor de la Ley 12/2023— siguen rigiéndose por el régimen que les era aplicable, y en la práctica eso suele significar el IPC que se pactó en su día. En julio de 2026, la variación anual del IPC era del 3,6 %: sobre 800 euros, 28,80 euros al mes en lugar de 19,92.

La fecha que cuenta es la de celebración del contrato. No la de la última prórroga, ni la de la última actualización. Un contrato firmado en 2019 que sigue prorrogándose hoy sigue siendo, a estos efectos, un contrato de 2019.

Antes de mirar ningún índice: ¿procede la subida?

Tres comprobaciones, en este orden, y cualquiera de ellas puede dejar la actualización en nada:

1. ¿El contrato pactó expresamente la actualización? El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no deja margen: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Sin cláusula, no hay subida.
2. ¿Ha pasado un año completo de vigencia? La actualización cabe una vez por cada año de contrato, en la fecha del aniversario. No se puede adelantar, ni acumular dos años, ni recuperar la de un año en que no se notificó.
3. ¿Se ha notificado por escrito? La renta actualizada solo se puede exigir desde el mes siguiente a la notificación, y esa notificación tiene que decir qué porcentaje se aplica (artículo 18.2). Sin notificación no hay subida.

El error del mes de referencia

Es el fallo más frecuente después del de índice, y siempre juega con dinero real. La ley pide el «último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato», y el INE publica el dato de cada mes a mediados del mes siguiente.

Traducido: si tu contrato cumple años el 3 de septiembre, ese día todavía no está publicado el índice de agosto, y probablemente tampoco el de julio. Te toca el de junio. En aniversarios de principios de mes suele aplicarse el índice de dos meses antes, y confundirlo puede significar una décima arriba o abajo, que en un contrato de 1.200 euros son unos 15 euros al año.

La calculadora de la subida del alquiler resuelve esa parte sola: eliges el mes de referencia y aplica el valor publicado exacto, con la serie mensual completa a la vista para que puedas comprobarlo.

Por qué el IRAV sube menos que la inflación

Porque no mide el precio de los alquileres: es un tope antiinflación, y su definición está en la resolución del INE de 18 de diciembre de 2024. Cada mes, el índice es el mínimo entre tres cifras: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa ajustada que coge la distancia entre la inflación y el objetivo del 2 % del BCE y la reduce a la mitad.

De ahí salen dos consecuencias prácticas. La primera es que el IRAV nunca puede superar al IPC, porque el IPC es uno de los candidatos al mínimo. La segunda es que el índice se publica con dos decimales y calculado sobre tasas sin redondear, así que reconstruirlo a mano con los datos de la nota de prensa da a veces una centésima de diferencia. Un índice legal se consulta, no se estima.

Una última cosa que suele olvidarse: el IRAV es un techo, no una obligación. Nada impide pactar una subida menor, y a mucha gente le compensa hacerlo a cambio de estabilidad. Si la carta que has recibido trae un porcentaje que no cuadra con el índice de tu mes, tienes con qué responder.

El recorrido completo —los cuatro pasos previos al cálculo, el histórico de topes extraordinarios desde 2022 y cómo se notifica— está en la guía de cómo actualizar la renta del alquiler con el IRAV.